Kim są „okupas”? Wyjaśnienie pojęcia
Termin „okupas” (czasem zapisywany jako ocupas) pochodzi z języka hiszpańskiego i oznacza osoby nielegalnie zajmujące cudzą nieruchomość bez tytułu prawnego. W polskich mediach określa się ich często mianem „dzikich lokatorów” lub squattersów. W prawie Hiszpanii wyróżnia się dwa rodzaje takiej nielegalnej okupacji:
· Allanamiento de morada – gdy intruzi zajmują czyjś zamieszkany dom lub mieszkanie (czyli czyjąś główną, stałą rezydencję). Jest to traktowane jako poważne przestępstwo przeciw mirze domowej. Jeśli właściciel lub lokator szybko powiadomi policję, sprawców można niemal natychmiast usunąć – to przypadki rzadkie, bo stanowią <1% wszystkich okupacji
· Usurpación – gdy okupowany jest pustostan lub nieruchomość niezamieszkana (np. drugie mieszkanie, dom wakacyjny pozostawiony bez opieki). To również czyn nielegalny, ale traktowany nieco łagodniej niż allanamiento. Usunięcie takich okupantów wymaga procedury sądowej (eksmisji) za naruszenie prawa własności.
W obu przypadkach „okupas” działają wbrew prawu – hiszpańskie przepisy nie chronią osób zajmujących cudzy dom bez zgody właściciela. Dotychczas problem polegał jednak na przewlekłości procedur eksmisyjnych w niektórych sytuacjach, co sprawiało wrażenie bezkarności okupantów. Poniżej przedstawiamy najnowsze zmiany, które przyspieszają te procedury, oraz dane o skali zjawiska.
Jaka jest skala zjawiska okupacji w Hiszpanii?
Ile jest przypadków „okupas” w skali całego kraju? Okazuje się, że relatywnie niewiele. Według oficjalnych danych hiszpańskiego Ministerstwa Spraw Wewnętrznych, w 2023 roku zgłoszono ok. 15 289 przypadków nielegalnego zajęcia nieruchomości. Dla porównania, w 2022 r. było ich więcej (16 765), co oznacza spadek o ok. 8,8% rok do roku. W roku 2024 liczba zgłoszeń nieznacznie wzrosła do 16 426 (o 7,4% więcej niż w 2023), co wciąż plasuje się poniżej rekordowego poziomu z 2021 r. (najwyższego od 2010). Zjawisko nie narasta lawinowo, a jego skala jest stabilna i ograniczona.
Dla lepszego kontekstu: w Hiszpanii istnieje ponad 26 milionów mieszkań i domów. Nawet w rekordowych latach zgłoszeń okupacji było około 15–17 tysięcy rocznie. To oznacza, że tylko około 0,05% nieruchomości w skali kraju doświadcza nielegalnego zajęcia. Innymi słowy: statystycznie rzecz biorąc, problem dotyczy promila własności. Jest to ułamek, który nie stanowi masowego zagrożenia – choć oczywiście dla konkretnego poszkodowanego właściciela taki incydent jest bardzo dotkliwy. Co ważne, zdecydowana większość zgłoszeń dotyczy pustych mieszkań/domów, a nie zajmowania czyjegoś zamieszkanego lokum. Tylko ok. 0,85% przypadków stanowiło wdarcie się do czyjegoś czynnie zamieszkiwanego domu (allanamiento) – cała reszta to usurpación, czyli okupowanie pustostanów. To obala popularny mit, jakoby nagminnie zdarzało się „wejście do czynnego domu podczas nieobecności właściciela” – takie sytuacje są skrajnie rzadkie.
Gdzie problem jest największy? Miasta vs. kurorty
Skala zjawiska różni się w zależności od regionu. Statystyki dowodzą, że problem „okupas” koncentruje się głównie w dużych miastach i obszarach metropolitalnych, zwłaszcza tam, gdzie jest dużo pustostanów po bankach czy deweloperach. Prym wiedzie Katalonia (ze stolicą w Barcelonie) – region ten odnotował około 7 009 przypadków w 2024 roku, co stanowi aż 42% wszystkich zgłoszeń w Hiszpanii. Sama prowincja Barcelona w 2024 r. miała ponad 5 000 przypadków – więcej niż jakikolwiek inny region. Na kolejnych miejscach są duże wspólnoty autonomiczne: Andaluzja (2024: ~2 207 przypadków) oraz Wspólnota Walencji (2024: ~1 767). Dla porównania we Wspólnocie Madrytu (obejmującej stolice kraju) zanotowano w 2024 r. około 1 451 okupacji i liczba ta spada.
Z powyższych danych wynika jasno: ponad 40% wszystkich okupacji ma miejsce w Katalonii, głównie w Barcelonie i okolicach, a kolejne ~20% łącznie przypada na duże regiony jak Andaluzja, Walencja czy Madryt. W kurortach turystycznych zjawisko jest marginalne. Owszem, pojedyncze przypadki zdarzają się wszędzie – również na wybrzeżach czy wyspach – ale nadmorskie miejscowości wypoczynkowe nie są celem zorganizowanych grup „okupas”. Problem dotyczy tam głównie opuszczonych budynków (np. dawno porzucone hotele czy puste apartamentowce popadające w ruinę). Nie jest prawdą, że masowo zajmowane są domy letniskowe turystów. Statystyki pokazują, że ryzyko nielegalnej okupacji w popularnych kurortach wakacyjnych jest znikome. Właściciele takich nieruchomości mogą spać spokojnie, zwłaszcza jeśli stosują podstawowe środki ostrożności opisane dalej.
Zmiany w prawie hiszpańskim w 2023–2024 roku
W ostatnich latach hiszpańskie władze wdrożyły reformy, które znacząco ułatwiają właścicielom odzyskanie nielegalnie zajętego mienia. Najważniejsza z nich, potocznie zwana „Ley Antiokupas” (ustawa anty-okupacyjna), została przyjęta pod koniec 2023 r. i weszła w życie na początku 2025 r. Jej przepisy powstały w odpowiedzi na społeczne obawy, choć – jak pokazano wyżej – problem nie miał charakteru masowego. Co wprowadziło nowe prawo?
· „Eksmisja ekspresowa” (desalojo exprés): Wprowadzono szybszą procedurę sądową w sprawach okupacji. Przypadki nielegalnego zajęcia mieszkania są teraz rozpatrywane w trybie przyspieszonym (tzw. juicio rápido). Po zgłoszeniu sprawy do sądu, może ona zostać rozstrzygnięta w ciągu zaledwie 15 dni, o ile okupujący nie wykażą żadnego prawa do lokalu. Gdy zapadnie decyzja o braku tytułu prawnego okupanta, sąd zarządza natychmiastowe opuszczenie nieruchomości. Dla porównania, wcześniej postępowania eksmisyjne ciągnęły się miesiącami – średnio nawet ponad rok oczekiwania na odzyskanie domu. Nowe przepisy zdecydowanie skracają te terminy, co chroni właścicieli przed długotrwałą utratą dostępu do swojego mienia.
· Szybsza reakcja policji (48 godzin): Ustawa precyzuje uprawnienia policji w pierwszych chwilach po zajęciu nieruchomości. Jeśli nielegalna okupacja zostanie wykryta wciągu 48 godzin od wtargnięcia, służby mogą interweniować natychmiast, bez konieczności czekania na nakaz sądowy, aby usunąć intruzów. W praktyce oznacza to, że gdy właściciel lub świadkowie od razu zgłoszą zajęcie (zanim okupanci „zadomowią się”), policja może wyrzucić ich niemal od ręki, traktując sprawę jako oczywiste złamanie prawa (np. włamanie na gorącym uczynku). Ta zmiana ma zniechęcić potencjalnych „okupas” do prób zajmowania mieszkań zamieszkanych lub świeżo przygotowanych na sezon.
· Surowsze kary: Reforma zaostrzyła również odpowiedzialność karną nielegalnych okupantów. Osoby dopuszczające się takiego czynu narażają się teraz na dotkliwe grzywny, a w poważnych przypadkach – także karę więzienia (jeśli np. udowodni się działanie w zorganizowanej grupie przestępczej lub użycie przemocy). Wcześniej kary za usurpación bywały postrzegane jako niewystarczająco odstraszające. Nowe prawo ma działać prewencyjnie – ryzyko surowej sankcji ma odwieść potencjalnych okupantów od zajmowania cudzych lokali.
Warto dodać, że również władze lokalne niektórych regionów podjęły inicjatywy. Na przykład Katalonia uchwaliła przepisy umożliwiające samorządom interwencję, gdy duzi właściciele (np. banki) ignorują fakt okupowania ich pustych nieruchomości i stwarzają tym samym problemy sąsiadom. Ogólnie jednak dla prywatnego właściciela najważniejsze są wyżej opisane zmiany ogólnokrajowe – dają one realną ochronę prawną i szybkie ścieżki usuwania „okupas”.
Jak zabezpieczyć nieruchomość przed „okupas”?
Mimo że prawdopodobieństwo problemów z nielegalnymi lokatorami w typowych turystycznych miejscowościach jest bardzo niskie, warto zastosować podstawowe środki ostrożności. Hiszpańska Policía Nacional opracowała poradnik dla właścicieli mieszkań i domów, jak zapobiegać bezprawnemu zajęciu lokalu. Najważniejsze zalecenia (potwierdzone zdrowym rozsądkiem) to:
· Solidne zabezpieczenia fizyczne: Zainstaluj drzwi antywłamaniowe oraz kraty lub rolety w oknach i zawsze zamykaj wszystkie drzwi na klucz (nawet przy krótkim wyjściu). Stosuj dobre zamki (Hiszpanie polecają wkładki typu “precortado”, utrudniające włamanie). Rozważ montaż systemu alarmowego i kamer monitoringu – działają odstraszająco i pozwalają na szybką reakcję służb w razie włamania.
· Nie dopuść, by dom wyglądał na pusty: Unikaj informowania w mediach społecznościowych o długich wyjazdach (publiczne ogłoszenie urlopu to zaproszenie dla złodzieja). Poproś zaufanego sąsiada lub znajomego o doglądanie domu pod Twoją nieobecność – np. regularne wybieranie poczty ze skrzynki, usuwanie ulotek, a nawet okresowe podnoszenie i opuszczanie rolet oraz podlewanie roślin na balkonie. Dzięki temu dom sprawia wrażenie zamieszkanego. Im mniej sygnałów, że nieruchomość stoi pusta, tym mniejsza szansa, że ktoś upatrzy ją sobie do nielegalnego zajęcia.
· Dobra komunikacja z sąsiadami: Warto wymienić się numerami telefonów z okolicznymi mieszkańcami, ochroną osiedla czy zarządcą. Jeśli sąsiedzi zauważą podejrzany ruch wokół Twojego domu (np. obce osoby próbujące się dostać do środka), powiadomią Cię od razu – a Ty będziesz mógł szybko wezwać policję. Czujność otoczenia i szybka reakcja są kluczowe, by wykorzystać wspomniane 48 godzin na interwencję.
· Wynajem sezonowy lub opieka nad domem: Jeśli posiadasz dom w Hiszpanii i przez wiele miesięcy z rzędu go nie używasz (np. bywasz tylko latem), rozważ wynajem nieruchomości w okresie, gdy z niej nie korzystasz. Może to być wynajem turystyczny lub długoterminowy – obecność legalnych lokatorów eliminuje ryzyko pojawienia się nieproszonych gości. Alternatywnie, możesz zlecić opiekę nad domem lokalnej firmie lub osobie, która regularnie sprawdzi nieruchomość. Chodzi o to, by uniknąć długich okresów całkowitej pustki.
· Ubezpieczenie nieruchomości: Dostępne są także polisy ubezpieczeniowe chroniące właścicieli na wypadek okupacji. Za niewielką składkę roczną można wykupić dodatek do ubezpieczenia domu, który zapewnia pomoc prawną (opłacenie adwokata i kosztów sądowych) oraz pokrycie szkód materialnych w razie nielegalnego zajęcia lokalu. Tego typu ubezpieczenie nie zapobiegnie co prawda samej okupacji, ale daje finansowe zabezpieczenie i wsparcie w najgorszym wypadku. Warto rozważyć taką opcję przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii, aby spać jeszcze spokojniej.
Podsumowanie – czy „okupas” zagrażają polskim nabywcom?
Podsumowując: zjawisko okupas w Hiszpanii istnieje, ale jego skala jest wyolbrzymiana medialnie. Dane pokazują, że dotyczy promila nieruchomości i skupia się głównie w dużych miastach oraz opuszczonych budynkach, często należących do instytucji czy dużych podmiotów. W popularnych miejscowościach wakacyjnych przypadki nielegalnego zajmowania domów są sporadyczne i zwykle dotyczą długo pustych obiektów, a nie normalnie użytkowanych apartamentów turystycznych.
Dzięki ostatnim zmianom w prawie właściciele mają silniejsze narzędzia obrony – od szybkiej interwencji policji po ekspresowe postępowania eksmisyjne. Jeśli dodatkowo zachowamy podstawowe środki ostrożności (alarm, zabezpieczenia, opieka sąsiedzka itd.), ryzyko problemów z „okupas” spada do minimum. Fakty przemawiają na korzyść spokojnego inwestowania w hiszpańskie nieruchomości – przypadki dzikich lokatorów w nadmorskich kurortach to bardziej wyjątki niż reguła. Przy zachowaniu zdrowego rozsądku i zabezpieczeń możemy bez obaw realizować marzenie o własnym casie w słonecznej Hiszpanii.
Źródła: Oficjalne dane Ministerstwa Spraw Wewnętrznych Hiszpanii, statystyki Instituto Nacional de Estadística, raporty Policía Nacional i Guardia Civil, informacje Ministerio del Interior (Portal Estadístico de Criminalidad), publikacje w Boletín Oficial del Estado (BOE) lasexta.comepdata.es.
