Typy licencji i wymagania
Formy najmu turystycznego są uregulowane przez prawo regionalne. Zasadniczo licencjonuje się dwie główne kategorie:
· Wynajem całego lokalu („vivienda de uso turístico”) – dla mieszkań lub domów oferowanych w całości turystom.
· Wynajem pokoju – gdy właściciel mieszka na miejscu i wynajmuje np. pojedyncze pokoje (czasem nazywane grupą pokoi turystycznych).
Ponadto, wyróżnia się obiekty turystyki wiejskiej, które podlegają odrębnym regulacjom (np. w Andaluzji ustawa 13/2011 i dekret 20/2002). Ważne ograniczenia: nie można uzyskać licencji turystycznej dla mieszkań socjalnych czy planowanych wyłącznie na użytek rodzinny, ani gdy wspólnota mieszkaniowa zakazuje najmu turystycznego. Z kolei mieszkania wynajmowane jednemu najemcy powyżej dwóch miesięcy (najem sezonowy) nie są uznawane za „turystyczne” – to inne prawo najmu (LAU).
Zgoda władz regionu wymaga spełnienia kilku standardów technicznych. Przykładowo w Walencji należy przedstawić pozytywną opinię urbanistyczną (z odpowiednim kodem weryfikacyjnym) oraz dokument potwierdzający prawo do użytkowania nieruchomości (akt własności lub umowa najmu). Konieczne jest też posiadanie aktualnej licencji pierwszego lub drugiego zasiedlenia (lub równoważnego pozwolenia) dla nieruchomości przeznaczonej na cele turystyczne. W Andaluzji standardem jest minimalna powierzchnia użytkowa 25 m², sprawne instalacje klimatyzacji/ogrzewania (na czas pracy sezonu) oraz pełne wyposażenie mieszkania (meble, RTV, RTV, apteczka, instrukcje do sprzętów itp.). W Murcji trzeba dołączyć do deklaracji m.in. pisemną zgodę wspólnoty mieszkaniowej na najem turystyczny.
Ogólna procedura uzyskania
Procedury różnią się w zależności od regionu, ale zazwyczaj obejmują dwa etapy: uzyskanie lub potwierdzenie lokalnej zgody urbanistycznej oraz rejestrację w rejestrze turystycznym. W większości regionów właściciel składa elektroniczną declaración responsable (oświadczenie) wraz z wymaganymi dokumentami. Na przykład w Walencji rejestracja odbywa się online przez platformę GVA: składa się deklarację o rozpoczęciu działalności turystycznej i załącza odpowiednie zaświadczenia. Podobnie w Murcji wniosek składa się w ITREM (Instytut Turystyki Regionu Murcji) przez e-urząd, obejmujący formularz deklaracji odpowiedzialnej. Po prawidłowym złożeniu dokumentów nieruchomość zostaje wpisana do Regionalnego Rejestru Turystycznego (np. „Registro de Empresas y Actividades Turísticas” w Murcji) i nadawany jest tymczasowy „numer turystyczny” pozwalający na legalne rozpoczęcie najmu. W Walencji rejestracja jest ważna przez 5 lat, a jej zmiana (np. zmiana właściciela) wymaga ponownej deklaracji z aktualnym zaświadczeniem urbanistycznym. W Andaluzji wpis w Rejestrze Turystyki jest bezpłatny, a obowiązek zgłoszenia pojawia się przy rozpoczęciu i zmianach działalności.
Różnice regionalne
Hiszpania ma różne prawo turystyczne w poszczególnych wspólnotach autonomicznych:
· Walencja (Comunitat Valenciana): Wszystkie „viviendas de uso turístico” muszą być zarejestrowane w Regionalnym Rejestrze Turystyki Walencji. W tym celu właściciel składa Declaración Responsable (wniosek online) i załącza wymagane dokumenty (m.in. opinię urbanistyczną i licencję zasiedlenia). Rejestracja jest ważna 5 lat. W ramach reformy urbanistycznej gmina planuje traktować VUT jako odrębną kategorię z określonymi limitami gęstości w różnych dzielnicach. (Do czasu zmian prawa obowiązuje obecny system samodeklaracji GVA).
· Murcja (Región de Murcia): Turystyczny wynajem mieszkań reguluje Decreto 256/2019 (10 października 2019). Proces obsługuje Instytut Turystyki Murcji (ITREM): właściciel składa Declaración Responsable de Clasificación Turística w murcijskim portalu e-usług. Po zweryfikowaniu dokumentów ITREM wpisuje obiekt do Rejestru Firm i Działalności Turystycznej i przekazuje właścicielowi 9-cyfrowy „numer turystyczny”. Należy dołączyć dokumenty potwierdzające prawo własności i zgodę wspólnoty mieszkaniowej. W przeciwieństwie do Walencji wymagana jest m.in. wspomniana zgoda spółdzielni.
· Andaluzja: Podstawą prawną jest Decreto 28/2016 (2 lutego 2016) z nowelizacjami (m.in. Decreto 31/2024). Rejestr turystyczny prowadzi Junta de Andalucía – wpis jest bezpłatny. Obowiązuje tu także zasada, że najem >2 miesiące to „arrendamiento estacional” (umowa sezonowa) niewymagająca licencji turystycznej. Mieszkanie musi spełniać odpowiednie normy (pow. min. 25 m², pełne umeblowanie, klimatyzacja/ogrzewanie). Część warunków (np. przepisy urbanistyczne gminy) jest bardzo podobna do pozostałych regionów. W Andaluzji trwa obecnie okres adaptacji dawnych wpisów i planowane są lokalne zmiany (ograniczenia w zależności od gęstości VUT w okolicach).
Sytuacja w wybranych miastach
· Alicante (miasto) – 19 grudnia 2024 rada miasta zawiesiła wydawanie nowych pozwoleniem turystycznych. Wstrzymano wydawanie opinii urbanistycznych i zgód na zmianę przeznaczenia na VUT na 2 lata, aby przeprowadzić nową analizę planów miejskich. (Ograniczenie dotyczy nowych rejestracji; nie obejmuje już nadanych licencji).
· Benidorm, Calpe (Walencja) – obie miejscowości podlegają przepisom Walencji. Obecnie korzystają z systemu rejestracji GVA i standardowych procedur urbanistycznych. Nie ogłoszono specjalnych moratoriów (wszystkie nowe projekty muszą uzyskać zgodę gminy i zgłosić się do rejestru regionalnego).
· Torrevieja (Walencja) – tutaj do rozpoczęcia działalności turystycznej potrzebny jest Certyfikat Zgodności Urbanistycznej. Wniosek składa się elektronicznie lub w urzędzie, dołączając m.in. plan sytuacyjny, akt własności nieruchomości, oraz zgodę wspólnoty. Zgodnie z Dekretem 12/2021 ( z dnia 22 stycznia), przy drugim lub późniejszym akcie zajmowania mieszkania należy złożyć deklarację odpowiedzialną a urząd pobiera przy tym opłatę (np. 54,10 €) za wydanie certyfikatu.
· Malaga (miasto) – w październiku 2024 miasto zmodyfikowało MPZP ( Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego). W 43 dzielnicach (tam gdzie VUT stanowią ponad 8% mieszkań) całkowicie zabroniono rejestrowania nowych mieszkań turystycznych, a w 328 pozostałych zezwolono jedynie na obiekty z niezależnym wejściem i usługami. Ponadto 10 czerwca 2024 wprowadzono miejskie wytyczne (Instrukcja 1/2024), które ściśle egzekwują zgodność z planem zagospodarowania (np. wymagania dotyczące dostępów i wyposażenia).
· Marbella (Andaluzja) – miasto zapowiadało utworzenie własnego rejestru mieszkań turystycznych i dodatkowe regulacje (m.in. limity na poziom budynku), ale szczegóły wciąż wymagają zatwierdzenia. Na razie obowiązuje prawo andaluzyjskie (rejestr RTA, zasadniczo bez zmian), a przyszłe zmiany planistyczne będą wdrażane przez radę miasta (brak oficjalnych dokumentów źródłowych dostępnych w języku angielskim czy hiszpańskim na stronie miasta).
Praktyczne rozwiązania dla inwestorów
· Zakup z licencją turystyczną. Najprostszą drogą jest nabycie nieruchomości już zarejestrowanej jako VUT. W takim przypadku większość wymagań (wyposażenie, dokumenty) jest spełniona, a inwestor musi tylko przerejestrować obiekt. W Walencji zmiana właściciela wiąże się ze złożeniem nowej deklaracji odpowiedzialnej i aktualnym raportem urbanistycznym.
· Najem długoterminowy. Gdy nie chcemy lub nie możemy spełnić zaostrzonej procedury VUT, warto rozważyć najem „sezonowy” – umowę przekraczającą 2 miesiące. W takim przypadku mieszkanie nie jest zaliczane do formy turystycznej i podlega zwykłym przepisom najmu (tzw. arrendamiento estacional). Dzięki temu można np. wynająć nieruchomość do dowolnego użycia przez dłuższy okres bez uzyskiwania licencji turystycznej.
· Inne opcje. Inwestorzy mogą również rozważyć przeznaczenie obiektu na inne cele zgodne z lokalnym prawem – np. apartamenty całoroczne wynajmowane na umowy mieszkaniowe lub działalność w ramach turystyki wiejskiej (jeśli działka leży na terenie wiejskim). W razie wątpliwości korzystne bywa także współpracowanie z wyspecjalizowaną firmą zarządzającą nieruchomościami turystycznymi, która pomaga przejść przez procedury administracyjne.
Źródła
· Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana – informacje o rejestrze krajowym krótkoterminowego najmu (Registro Único de Arrendamientos) boe.es.
· Generalitat Valenciana (GVA) – portal turystyki Walencji, procedura Declaración Responsable i rejestr VUT gva.esgva.esgva.esgva.es.
· Gobierno de la Región de Murcia (CARM) – portal e-usług ITREM, regulacje Decreto 256/2019 oraz rejestr „Empresas y Actividades Turísticas” sede.carm.es.
· Junta de Andalucía – rejestr turystyczny RTA, preguntas frecuentes i dekrety 28/2016 oraz 31/2024 dotyczące mieszkań turystycznych juntadeandalucia.es
· Ayuntamientos (urzędowe strony miast) – Alicante (komunikat o moratorium VUT) alicante.es, Torrevieja (procedura Certificado Compatibilidad Urbanística) torrevieja.estorrevieja.es, Málaga (Instrukcja 1/2024 i planistyczny zakaz nowych VUT)urbanismo.malaga.eumalaga.eu.
· BOE (Boletín Oficial del Estado) – Real Decreto 1312/2024 (krajowy rejestr najmu krótkoterminowego)boe.es oraz inne akty prawne (Decreto 256/2019, Ley 29/1994 LAU itp.).
