1) Hiszpania: rekordowe zainteresowanie cudzoziemców i dojrzały rynek
Hiszpania pozostaje magnesem dla zdalnych profesjonalistów (Barcelona, Walencja, Málaga, Baleary i Wyspy Kanaryjskie), a popyt zagraniczny znów urósł w 2024 r.. Według najnowszego rocznika hiszpańskich rejestrów (Registradores), cudzoziemcy odpowiadali za 14,6% wszystkich zakupów w 2024 r., ok. 93 tys. transakcji – niemal przy historycznym maksimum udziału i wyraźnie powyżej 2023 r. (ok. 87 tys.). To efekt zarówno lifestyle`u (klimat, kultura), jak i infrastruktury (coworkingi, łączność lotnicza).
Gdzie patrzeć dziś praktycznie?
-
Costa del Sol (Málaga, Marbella, Estepona) – silny rynek najmu, dojrzałe wspólnoty expatów.
-
Walencja i okolice – lepsza relacja ceny do jakości życia niż Barcelona.
-
Wyspy Kanaryjskie – „wieczna wiosna” i dobre stopy zwrotu w najmie sezonowym.
Wniosek: dla nomadów i inwestorów to stabilna, płynna platforma wejścia, z dostępem do finansowania dla nierezydentów i dużą podażą.
2) Kreta / Grecja: wyspiarskie „work-life blend” i wciąż rosnące ceny
Greckie wyspy (Kreta: Chania, Heraklion, Rethymno) przyciągają niższymi kosztami życia niż w topowych hiszpańskich kurortach i spokojniejszym rytmem. Dynamika cen pozostaje solidna: I kw. 2025 r. +8% r/r dla nowych lokali, +6% r/r dla starszych, a cały 2024 r. zamknął się podwyżkami dwucyfrowymi dla nowych mieszkań (10,2%). To potwierdza szeroki, nieprzypadkowy trend wzrostowy po latach nadrabiania zaległości.
Dlaczego Kreta działa dla nomadów?
-
Dwa lotniska, rosnąca infrastruktura coworkingowa, przyjazność dla anglojęzycznych przyjezdnych.
-
Realne okazje poza najbardziej „wyhypowanymi” kwartałami – wyspa jest duża i zróżnicowana.
Wniosek: jakość życia + trwały popyt turystyczny budują fundament pod długoterminowe utrzymanie wartości.
3) Cypr: słoneczny „basecamp” z silnym popytem z zagranicy
Cypr łączy język angielski w praktyce codziennej, UE i proste zasady dla nabywców. Dane za 2024 r. pokazują ponad jedną czwartą sprzedaży dla nabywców spoza UE (27%+), a łącznie z obywatelami UE — niespełna 40% rynku. Pafos (ok. 44%) i Larnaka (ok. 34%) to dziś najbardziej „międzynarodowe” powiaty sprzedaży.
Co to oznacza dla kupującego-nomady?
-
Rynek jest przyzwyczajony do obsługi cudzoziemców (anglojęzyczne kancelarie, sprawna procedura).
-
Rozsądny poziom cen mieszkań (na tle Hiszpanii) i dobra baza do najmu sezonowego.
Wniosek: łatwość operacyjna + stabilny popyt zagraniczny czynią z Cypru przewidywalną przystań inwestycyjną.
4) Dubaj (ZEA): top dla „executive nomads”, ale… uważaj na podaż
Od 2021 r. Dubaj jedzie na najdłuższej fali wzrostu cen w nowoczesnej historii miasta, napędzanej m.in. liberalnymi wizami, zerowym PIT i globalną mobilnością specjalistów. H1 2025 to wciąż bardzo mocne wolumeny i wartości transakcji oraz wysokie czynsze, a miasto regularnie trafia na #1 w rankingach przyjazności dla zdalnych profesjonalistów.
Nowa informacja, o której trzeba pamiętać: według bieżących analiz rynkowych, rosnąca podaż (dziesiątki tysięcy nowych lokali rocznie) może w 2026 r. wywołać schłodzenie cen – szczególnie w segmencie tańszych apartamentów i na rynku „flippów”. Segment premium pozostaje odporniejszy.
Praktyczna taktyka 2025:
-
Szukaj projektów z mocnym track-recordem dewelopera, dobrym zarządzaniem wspólnoty i realną podażą najmu.
-
Weryfikuj czynsze vs. raty (przy LTV dla nierezydentów zwykle niższym niż w UE).
Wniosek: świetny rynek dla mobilnych specjalistów, ale wymaga bardziej selektywnego wyboru lokalizacji i dewelopera niż rok-dwa temu.
5) Bułgaria: „value for money” w UE i realne community nomadów
Sofia, Płowdiw i wybrzeże (Varna/Burgas) od 2024 r. notują solidne wzrosty cen, wciąż jednak poniżej poziomów Europy Zachodniej. To tani „entry point” w UE, sensowny dla nomadów budżetowych lub jako druga baza. Dodatkowy atut: Bansko – całoroczny górski hub, który w 2024 r. zgromadził ~700 uczestników największego festiwalu nomadów w regionie.
Dlaczego ma to znaczenie?
-
Rozwijająca się społeczność ułatwia start (kontakty, serwisy, wynajem).
-
Stopy zwrotu z najmu długoterminowego umiarkowane, ale wejście kapitałowe jest lekkie, a koszt życia niski.
Wniosek: najlepszy kompromis „UE + cena”, jeśli akceptujesz mniejszą płynność niż w Hiszpanii.
(Krótko) Bali i Oman: „watchlist” dla nomadów
-
Bali (Indonezja) – globalny hotspot z silnym rynkiem najmu krótkoterminowego i wzrostami cen w kluczowych strefach (Canggu/Seminyak). Prawo własności dla cudzoziemców wymaga struktur typu leasehold/Hak Pakai/PMA, więc tu kluczowa jest dobra obsługa prawna i świadomy wybór formy. (Dane branżowe 2023–2024: wysoka dynamika popytu i czynszów).
-
Oman – spokojniejsza alternatywa dla Dubaju, legalna ścieżka nabycia w wyznaczonych kompleksach ITC + rezydencja powiązana z własnością; rynek mniejszy, ale przejrzysty dla inwestora długoterminowego. (Aktualne progi i ramy prawne w programach inwestorskich).
Jak kupić jako cyfrowy nomada — krok po kroku (checklista)
1) Zdefiniuj profil bazy: strefa czasowa do pracy, sezonowość (Morze Śródziemne vs. tropiki), community, dostęp lotniczy.
2) Sprawdź „twarde” dane: świeże raporty (udział cudzoziemców, dynamika cen, czynsze) — np. Hiszpania 2024: ~93 tys. zakupów przez cudzoziemców; Cypr 2024: ~27% sprzedaży dla nabywców spoza UE.
3) Prawo i forma własności: UE zwykle najprostsza (Hiszpania, Grecja, Cypr). Poza UE sprawdzaj strefy (freehold/ITC) lub formy praw (leasehold/PMA). 4) Finanse: sprawdź LTV dla nierezydenta (Hiszpania: często 60–70%; Dubaj: częściej 50–60% dla non-res), dolicz koszty transakcyjne i FX.
5) Due diligence: niezależny prawnik + weryfikacja tytułu i obciążeń + przegląd techniczny (zwłaszcza w inwestycjach wakacyjnych i na rynkach poza UE).
6) Strategia wyjścia i wynajem: czy kupujesz „pod życie”, „pod ROI”, czy hybrydowo? W kurortach testuj popyt na 12 miesięcy (nie tylko lato).
7) Plan B: jeśli rynek schładza się (np. możliwa presja podaży w Dubaju od 2026), kup w mikro-lokalizacjach o trwałej przewadze (bliskość metra/plazy/szkół; unikalna widokowa działka).
Podsumowanie: szybkie mapy decyzji
-
Chcesz „bezpiecznej klasyki” z ogromną płynnością? → Hiszpania (Costa del Sol / Walencja / Baleary/Kanary).
-
Szukasz wyspiarskiego rytmu, a jednocześnie wzrostowego rynku UE? → Kreta/Grecja.
-
Liczy się operacyjna prostota i stały popyt zagraniczny? → Cypr.
-
Topowy lifestyle i brak PIT, ale selekcja ma krytyczne znaczenie? → Dubaj.
-
Budżetowy start w UE i żywa społeczność nomadów? → Bułgaria (Sofia/Bansko/wybrzeże).
Źródła (wybór, ostatnie publikacje i raporty)
· Colegio de Registradores (Anuario 2024): udział cudzoziemców 14,6% i ok. 93 tys. zakupów mieszkań w Hiszpanii 2024. Corpme Web Institucional
· Idealista (przegląd 2024): potwierdzenie skali transakcji i preferowanych prowincji (Alicante, Málaga). Idealista
· CaixaBank Research (2025, PDF): struktura zakupów cudzoziemców w Hiszpanii (rezydenci vs. nierezydenci). CaixaBank Research
· Bank of Greece (2025): wskaźniki cen mieszkań (Q1 2025, dynamika 2024–2025). bankofgreece.gr
· Cyprus Mail / Audit Office (2025): udział nabywców spoza UE w 2024 r. (27%+), udział regionalny (Pafos, Larnaka itd.). cyprus-mail.com
· FastForward (2025): rozbicie udziałów sprzedaży na Cyprze (non-EU ~27%, EU ~12%) i różnice regionalne. FFWD.com.cy
· Cavendish Maxwell (H1 2025): wolumeny i wartości sprzedaży w Dubaju. cavendishmaxwell.com
· Financial Times (2025): długość hossy w Dubaju, ryzyka nadpodaży i możliwe schłodzenie od 2026. Financial Times+1
· Global Property Guide / Bulgarian Properties (2024–2025): poziomy cen w Bułgarii i dynamika w miastach. Global Property Guide
· Mapmelon (2024): Bansko Nomad Fest ~700 uczestników (skalę community). Mapmelon
· (Dodatkowo – uzupełniające dane rynkowe) Hamptons H1 2025 (Dubaj); raporty branżowe nt. form własności poza UE. hamptons.ae
